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2019泰安商圈综合体大发展下的隐忧

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发表于 2019-9-4 13:19:51 | 显示全部楼层 |阅读模式

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东岳泰山

2019泰安商圈发展关键年

2019年,泰安商圈迎来大发展,大中型项目陆续落地、开工、开业。

统计了下仅泰安市区就有至少8个投资5亿元以上商业文娱项目将在2年内陆续开业,从东向西,分别为吾悦广场、泰山碧霞湖文化项目,财源街西段综合区,泰山三里屯、金融中心、泰山云集文化商业街、文旅城项目、泰安高铁站望岳广场等等。以上所有项目,均包含商业街、美食城,新增商铺保守估计2000家,总建筑面积超过100万平方米。


                               
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泰安万达广场

那么问题来了,泰安原有的万达淘你欢商圈、宝龙商圈、中百金桥商圈、大润发商圈、银座商圈及4大烧烤城等等。

新增的项目会给他们带来怎样的影响?所有的商圈项目加起来又会对整个泰安市区造成怎么样的影响?笔者个人分析一下

新建商圈的短期效应

正面影响:新建项目短期内带动泰安经济增长,尤其是在项目建设期间,并在各项目开业之初,带来直接就业岗位总计约6000个。

负面影响:造成顾客人流的分散,稀释掉泰安原有商圈商家的利润。

一座城市,每年的人均消费总额是一个相对固定的值。

比如,以泰安泰山区为例,据统计2017年泰安市泰山区人口为62.2万人,而2018年,山东省人均消费支出为2.48万(2019年山东省统计局数据),在餐饮烟酒及文化教育消费上的支出在1万元左右。可以推测,整个泰安市泰山区的人一年花在吃喝玩乐及教育上的年度总支出在62.2亿元。如果没有较大的影响因素,这将是一个稳步增长的数值,不会有较大的上升或者下降。


                               
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泰安夜景

也就是说,在没有外来人口影响的情况下,比如游客。如果整个泰山区有1000个餐饮、娱乐和教育相关的商家,那么,这1000个商家将瓜分这62.2亿元,其中,约有20%,200家头部的店,将赚取80%的利润,剩下的800家就是小赚,不赚不赔,和亏本的店。

但如果泰山区一下又涌入1000家店,由此带来的消费刺激有限,在消费总额一定的情况下,还是会有20%店,400家,赚取80%的利润,剩下1600家小赚,不赚不赔,亏本。但400家店的利润会会被摊薄,剩下1600家店将更难运转。

而这个局面将会带来一种市场调节。

一、是卖方市场,商家价格会降低。有竞争压力,卖方一般会降低价格,以提高销量。

二、买方市场,大众会在固定支出下,享受更多的优惠和服务。

三、租方市场,泰安市的总体商铺租金会下调(目前泰安市商铺租金加转让费,跟疯了一样)。这带来的效应将是一种回归,一种价格、租金等价值的理性回归。

国内目前各个城市之间的夺人大战,实际就是拉动经济的大战。

我们再来看一组数据,关于泰安人口的数据
一个是2000年到2010年,全国人口普查,泰安市人口的增长率2.99%。


                               
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2000—2010全国人口普查泰安市人口增长率
2010年,泰安市人口增长率排在整个山东省倒数第3位,人口总数排在第10位,面积排在倒数第5位。


                               
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2018年山东省各市常住人口统计
而到了2018年,根据2018年山东各市常住人口统计,泰安市是三个人口净减少城市之一。而泰安市一年新生儿就在5万左右(2015年数据),算上新生儿的影响,泰安市每年常住人口净流出5.5万左右没有人,就没有人消费。新生儿的出生更是会短期内削弱家庭的夜生活支出,增加婴儿用品的消费。
目前,房贷支出仍在国人收入支出中占有较大比重,而2019泰安的房价均价根据最新统计,已然破万,进入全省第三位。


                               
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目前,泰安房价均价2019排在全省第三位
在目前泰安人支出中,房贷加孩子教育支出,是绝大数80后、90后的必出项。这两项也严重的挤压了其他消费支出,如夜生活、吃喝玩乐。
原本,小城市的安逸,目前也进入了不得不想方设法去赚钱的阶段。最直接的方法就是,租一间小商铺,开一家小店,餐饮、美甲相关的小店,尤其是餐饮。
为什么会开餐饮小店呢,一、因为门槛低,人人简单培训下都会操作。二、市场大,根据统计全国餐饮市场增速迅猛,且是万亿市场。三、人人都得吃、喝吧。四、现金流好,每天都能见到现钱。五、相比其他公司,餐饮投入相对小,成本回收有保障(而事实真的如此嘛)。
各种各样的想法,各种各样的行业,身处泰安的朋友你要开一家店。于是,开始寻找商铺,就找到了上面所说的那些商圈。
进入了商圈之后,你会发现,你究竟要面对的是怎样的一个市场,一个正在经历调节的市场。
这就进入了一个循环。


                               
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经济循环
市场的起起伏伏,经济的起起落落。
你觉得未来两年是涨还是跌、某个地段商铺的发展潜力如何、究竟该选择哪个行业,哪种加盟品牌等等都是考验人的眼光、格局、执行力、运作能力以及拥有资本等等个人、团队能力和家庭条件的时候
当然,以上情况都是在整个泰山区是个封闭状态下推演的。如果加上外来人口、尤其是游客部分,将带来一些变数。但来泰山的游客虽然人数每年在500万左右,但是游客人均消费低是一直以来存在的问题。如何刺激游客市场是一个长期困扰泰安旅游业和配套服务业的一个大问题。关键还是在于人。(此话题改天再讨论)


                               
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泰安夜景
所有新建商圈对泰安的中长期影响。有利于广大的泰安市民生活,对各商圈运营者将会大浪淘沙,对整个泰安未来定位和规划的一个巨大考验。当然,我们都希望泰安的生活未来会越来越惬意美好。这就需要各方的努力,包括你我。

总结

整个泰安市现在正在悄然的、公然的发生着一种变革。身在其中的人,谁都要面对。泰安的新、老商圈更是面临着前所未有的挑战和压力。但变革就有机会,市场就是需要调节。市场再不景气的时候,也是有赚钱的;再火热的市场,也会有赔钱的。

建议:理性判断,多多做调研,谋定而后动,恭喜发财。以上仅代表个人观点。


                               
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泰山傲徕峰

王朔曾经写过这么一个故事,很有意思。

一个热血青年喜欢高台跳水,但总是没有勇气去跳水。终于,某晚他鼓足勇气摸黑爬到10米高台,义无反顾,一头扎进了黑暗里。他没有注意白天的公告,泳池清理,排空消毒。

(本文由傲徕峰利哥编辑原创,仅代表个人观点,转载请注明,谢谢)
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发表于 2019-9-4 13:20:13 | 显示全部楼层
更正,泰安净流出人口不是5.5万。泰安婴儿出生数提高。2018,净流出人口约在5000到2万之间。
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发表于 2019-9-4 13:21:05 | 显示全部楼层
说句实话看得到的是因为看到本质了,超高的房价,超低的工资,就算有泰山赚来的钱也没有给个人交房贷,一套房还二十年还完还得给孩子买房子,没完没了!怎么刺激消费?不能光看人均!!有钱的是有!但是不是被平均的!个别有钱不代表全民有钱!房子不是卖给个别有钱人的而是全民!房价合理,有钱赚环境好才能吸引人!没人啥也没有!来一大堆商业广场卖东西给谁?道理很简单压垮一座城市的最关键是房价和没人!
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发表于 2019-9-4 13:21:43 | 显示全部楼层
文章很用心了。商业消费,本地人口有限,普通商业就是分的人多了,得到的蛋糕越来越小。对外来旅游人口,没有特色消费区域吸引,还是纯粹景点式榨取!土生土长的泰安人,我都不知道带朋友去哪里可以吃三顿有特色的饭,买上三件有特色的纪念品。
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发表于 2019-9-4 13:21:50 | 显示全部楼层
您的分析有点过于强调一些固定的东西。你没看到17-18年因为迎接文明城市、卫生城市建设大搞拆违拆临,商铺一铺难求的情况了。就商圈而言,财源街综合区、泰山云集、高铁文旅城等项目有亮点之外,其他的影响范围不大。
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发表于 2019-9-4 13:22:47 | 显示全部楼层
万达周围人口密度高,全是居民区,一个七里算上租房的不下2万人,还有宝盛,长城,时代佳苑,还有万达自己的公寓,这都是万达的固定客源,买不买东西不知道,但晚上出来晃荡的人是真多,人气有保证
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发表于 2019-9-4 13:23:28 | 显示全部楼层
吾悦广场老板被抓了,五年后了
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发表于 2019-9-4 13:24:05 | 显示全部楼层
我是外地的,说实话泰安上档次,环境好的商圈基本没有,万达勉强算一个,苏州一个吴江区就有5个高档次的商业综合体
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发表于 2019-9-4 13:24:27 | 显示全部楼层
高房价透支了老百姓消费水平
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发表于 2019-9-4 13:25:27 | 显示全部楼层
人口净流出5万多人!每人带走100万的话!
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